Wohnung streichen bei Auszug: Was 2026 wirklich gilt — das „neue Gesetz" im Faktencheck
Kaum ein Umzugsthema produziert so viele Mythen: Im Netz kursiert hartnäckig ein angebliches „neues Gesetz", nach dem Mieter beim Auszug 2026 nicht mehr — oder gerade doch — streichen müssten. Die Wahrheit ist unspektakulärer: Ein neues Gesetz gibt es nicht. Was sich in den letzten Jahren geändert hat, ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die unwirksame Vertragsklauseln reihenweise kassiert hat. Ob Sie zum Pinsel greifen müssen, entscheiden deshalb zwei Dinge: Ihr Mietvertrag — und der Zustand der Wohnung bei Ihrem Einzug.
Kurz gesagt: Ohne wirksame Klausel im Mietvertrag ist Streichen Vermietersache (§ 535 BGB). Viele Standardklauseln sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam — besonders, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben und keinen angemessenen Ausgleich dafür bekamen.
Die Grundregel: Renovieren ist eigentlich Vermietersache
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Wohnung in vermietbarem Zustand zu halten — Schönheitsreparaturen inklusive. Nur weil praktisch jeder Mietvertrag diese Pflicht per Klausel auf den Mieter abwälzt, fühlt sich Streichen beim Auszug wie eine Selbstverständlichkeit an. Ist die Klausel aber unwirksam, fällt die Pflicht komplett an den Vermieter zurück — Sie müssen dann gar nicht streichen, auch nicht „besenrein plus Anstrich".
Welche Klauseln wirksam sind — und welche nicht
| Klausel im Mietvertrag | Wirksam? |
|---|---|
| Schönheitsreparaturen mit flexiblen Fristen („im Allgemeinen alle 5 Jahre") bei renoviert übergebener Wohnung | Meist ja |
| Starre Fristen („Küche und Bad alle 3 Jahre") | Nein — seit Jahren ständige BGH-Rechtsprechung |
| Farbvorgaben während der Mietzeit („nur in Weiß zu streichen") | Nein (BGH VIII ZR 199/13) |
| Endrenovierungsklausel („bei Auszug ist frisch zu streichen" — unabhängig vom Zustand) | Nein |
| Abwälzung bei unrenoviert übernommener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich | Nein (BGH 2015, bestätigt u. a. VIII ZR 181/17) |
Wichtig: Ist die Klausel unwirksam, ist sie komplett unwirksam — sie wird nicht auf ein „zulässiges Maß" zusammengestutzt.
Der Sonderfall: unrenoviert eingezogen
Seit den BGH-Urteilen vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und 270/18) gilt für unrenoviert übernommene Wohnungen mit unwirksamer Klausel sogar: Verschlechtert sich der Zustand während der Mietzeit wesentlich, können Mieter vom Vermieter die Renovierung verlangen — müssen sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen, weil sie die Wohnung ja besser zurückbekämen, als sie sie übernommen haben.
Beweislast beachten: Wer sich auf „unrenoviert übernommen" beruft, muss das im Streitfall belegen. Fotos vom Einzug, das Übergabeprotokoll und Zeugen sind hier Gold wert — idealerweise dokumentieren Sie den Zustand bei jedem Ein- und Auszug.
Was heißt das praktisch für Ihren Auszug?
- Mietvertrag lesen: Steht dort eine starre Frist, eine Farbvorgabe oder eine pauschale Endrenovierungspflicht? Dann spricht viel dafür, dass die Klausel unwirksam ist.
- Einzugszustand rekonstruieren: Unrenoviert übernommen und keinen Ausgleich (z. B. Mietnachlass) erhalten? Dann greift die Klausel in der Regel ohnehin nicht.
- Normale Abnutzung von Schäden trennen: Gebrauchsspuren wie Dübellöcher in üblichem Umfang oder leicht vergilbte Wände sind mit der Miete abgegolten. Echte Schäden — Wasserflecken, grelle Sonderanstriche, Nikotinfilm — müssen Sie dagegen beseitigen lassen.
- Im Zweifel erst klären, dann streichen: Wer ohne Pflicht renoviert, bekommt das Geld später kaum zurück. Ein kurzer Check beim Mieterverein oder Anwalt ist billiger als ein unnötiger Komplettanstrich.
Müssen (oder wollen) Sie doch streichen, rechnet sich oft der Profi: Was Malerarbeiten aktuell kosten, zeigt unsere Preisübersicht 2026 — und ob sich Selbermachen lohnt, klärt der ehrliche Vergleich. Für ein sauberes Ergebnis in kurzer Zeit finden Sie hier geprüfte Malerbetriebe in Ihrer Region.
Fazit
Lassen Sie sich von „neues Gesetz 2026"-Schlagzeilen nicht verrückt machen: Die Rechtslage steht seit Jahren — geprägt vom BGH, nicht vom Gesetzgeber. Entscheidend sind Ihr Vertrag und der Einzugszustand. Wer beides kennt und dokumentiert, streicht beim Auszug nur dann, wenn er wirklich muss.
Häufige Fragen
Nein. Der Gesetzgeber hat nichts geändert — die gesetzliche Grundlage (§ 535 BGB) ist seit Jahren dieselbe. Was viele für ein neues Gesetz halten, ist die BGH-Rechtsprechung, die zahlreiche Renovierungsklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt hat.
Nur wenn die Klausel wirksam ist. Starre Fristen, Farbvorgaben, pauschale Endrenovierungspflichten oder die Abwälzung bei unrenoviert übernommener Wohnung ohne Ausgleich machen die Klausel nach BGH-Rechtsprechung unwirksam — dann müssen Sie gar nicht streichen.
Ohne angemessenen Ausgleich ist die Renovierungsklausel dann in der Regel unwirksam. Nach den BGH-Urteilen vom 8. Juli 2020 können Sie bei wesentlicher Verschlechterung sogar die Renovierung vom Vermieter verlangen, müssen sich aber üblicherweise zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Die Beweislast für den unrenovierten Einzugszustand liegt bei Ihnen.
Übliche Gebrauchsspuren — Dübellöcher in normalem Umfang, leichte Vergilbung, Laufspuren — sind mit der Miete abgegolten. Beseitigen müssen Sie dagegen echte Schäden und Extreme: Wasserflecken, Nikotinfilm oder grelle Sonderanstriche, die eine Neuvermietung erschweren.